令和7年1月15日　提出 大和高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市南本町１８８３番２外 ｢南本町６－５｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成の住 宅地域 東3.7m市道 水道、ガス、下水 高田市 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　３． ７ｍ市道 交通 施設 高田市駅北方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、交通接近性が良好な中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。今後も大きな地域要因の 変化はなく、概ね現状を維持するものと予測する。地価水準については緩慢な上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市及び周辺市町の圏域で、近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線を中心とする既成住 宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占め、遠方地域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺 は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。比較的最寄り駅に近いため、生活利便性が高く、住宅としての 需要は増加傾向にある。土地価格は１３０㎡程度の広さで７００万円～９００万円程度が取引の中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄り駅が比較的近く交通利便性に優れるものの付近に収益物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟な住宅地 域である。経済的にも賃貸事業が成り立つ地域でない為、収益還元法は適用しない。居住の快適性を指向する既成住宅 地域で自用目的での取引が支配的である事から、既成住宅地の需給動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性に着目した実証的かつ信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [157.5] [102.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市は古くからの街並みが多く、中和 地区の中核都市として発展してきたが、人口 減少、高齢化、地場産業の衰退に伴い、宅地 需要は低調ぎみ。 既成住宅地域である。狭隘な道路で街路条件 は劣るものの、最寄り駅に近く交通接近条件 は比較的良好と云える。地価はやや上昇傾向 と予測。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％