令和7年1月15日　提出 大和高田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字大谷５０３番１５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス 築山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６． ０ｍ市道 交通 施設 築山駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の緩慢な推移を示す 地域と予測する。地価動向については、やや需要が弱いことから依然下落基調にあるものと推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市の北西部に位置する住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。小規模一 般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、最寄り駅が急行停車駅ではなく、日用品を購入できる店舗が周辺に少ない ため、需要はやや低調である。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地で８００万円～９００万円程度と把握 した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には同程度の規模の共同住宅が見受けられないことから、 収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の比較適格性が認められる取引事例から試算した価格であり、 実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [164.3] [100.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退に伴い、地域経済は厳しい状 況が続き、人口は減少傾向、高齢化率は増加 傾向にある。 駅から徒歩圏内にあるが、近隣に日用品を購 入できる店舗が少ないため、需要が弱く、若 干ながらも地価は下落基調にある。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％