別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
奈良 -59　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -59 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６
｢富雄泉ヶ丘１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
風致地区
緑地保全地区

(40,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 富雄

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　基準方位北、　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 富雄駅南方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
緑地保全地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　中級住宅地域として熟成しており、今後とも区画整然とした閑静な住環境を維持していくものと予測する。駅
からやや遠いため、需要は低調であるものの、地価水準は概ね横ばい傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄橿原線、ＪＲ関西本線各沿線の周辺住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者
を中心に、県中南部からの転入もみられる。駅から距離があることから、当該地域の需要は弱含んでおり、地価は緩や
かな下落傾向にあるものと判断される。中心となる価格は、土地で１，６００万円程度、中古戸建物件で２，０００万
円～２，５００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、第１種低層住居専用地域内で風致地区内の低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は
見当たらず、自用目的での取引が中心で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法は
適用せず、信頼性の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、不
動産取引市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    110,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[179.4]		 [104.0]
100		 65,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一般的に回復基調にあるが、円安・物
価高騰等の中、地価は二極化が継続しており
、利便性等の良好な住宅地は依然として上昇
傾向にある。

　地域要因の変動は見られないが、一般的に
駅から遠い住宅地の需要は弱い傾向がある。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -59　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ａ

-6		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.7m市道、
南西6m、角地
１低専
風致地区
(50,80)
b 奈良Ｈ

-111		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
砂防指定地
(40,60)
c 奈良Ｊ

-311		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6.2m市道
、中間画地
１低専

(40,60)
d 奈良Ｈ

-108		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
北12m、
二方路
｢調区｣ 
風致地区
(40,200)
e 奈良Ｋ

-228		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西16m市道、
南東6m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,154  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.8]
50,250 		 100
[ 100.0]
50,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
52,300 
b (　           ) 
70,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
75,746 		 100
[ 122.7]
61,733 
64,200 
c (　           ) 
58,879  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
83,280 		 100
[ 130.3]
63,914 
66,500 
d (　           ) 
74,286  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
69,105 		 100
[  90.2]
76,613 
79,700 
e (　           ) 
63,982  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
64,110 		 100
[  91.0]
70,451 
73,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,400 円／㎡]  



奈良 -59　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　近隣地域は１低専（４０，６０）、風致地域に存し、２５０㎡程度の低層戸建住宅地域であって、近隣地域及
びその周辺地域に賃貸不動産が見当たらず、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないものと判断されるた
め、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -59　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６
 1500000249997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
奈良 -59　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -59 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６
｢富雄泉ヶ丘１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
風致地区
緑地保全地区

(40,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 富雄

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道		 交通

施設		 富雄駅南方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
緑地保全地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からバス圏の閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は見受けられず、当面は現状のまま推
移と予測する。駅接近性の点で相対的競争力に欠ける側面あり、地価はやや下落傾向にて推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、橿原線、けいはんな線沿線の戸建住宅地域一帯と把握した。需要の中心は、奈良市内又は大
阪方面へ勤務する圏内の一次取得者、ないし世帯分離層と想定される。駅距離があり近隣の住宅地域との関係で相対的
競争力に劣る面があり、需要は弱含んでいる。地価はやや下落傾向で、取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で１
，６００万円程度、中古戸建物件で２，０００万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等皆無であり賃貸市場が形
成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、かかる地域の典型的需要者は取引価格を指標として取
引行動を行うこと、比準価格が代替競争関係にある取引事例に基づいて規範性の高い実証的な価格として求められてい
ることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    110,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[179.4]		 [104.0]
100		 65,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。コロ
ナ収束後の経済の好況もあり、環境に優れた
けいはんな線、近鉄奈良線沿線においては、
需要は強い。

閑静な戸建住宅地域として熟成しており、地
域要因に特段変動は認められない。駅距離の
点で市場競争力に劣る側面あり、価格もやや
下落傾向にある。

個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -59　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ａ

-6		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.7m市道、
南西6m、角地
１低専
風致地区
(50,80)
b 奈良Ｄ

-112		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.2m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c 奈良Ｈ

-111		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
砂防指定地
(40,60)
d 奈良Ｊ

-311		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6.2m市道
、中間画地
１低専

(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,154  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.8]
50,099 		 100
[ 100.0]
50,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
52,100 
b (　           ) 
93,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
89,746 		 100
[ 118.3]
75,863 
78,900 
c (　           ) 
70,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
75,746 		 100
[ 117.2]
64,630 
67,200 
d (　           ) 
58,879  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
83,280 		 100
[ 119.5]
69,690 
72,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



奈良 -59　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にも賃貸住宅等の収益物件はほぼ
見受けられず、第１種低層住居専用地域にある指定容積率８０％、風致地区の規制にも服している地域であるこ
とを考慮すると、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -59　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６
 1500000249997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考