令和7年1月15日　提出 奈良 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -53 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 670,000,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５ ｢西大寺国見町１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,759   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度地区最高25m (100,366) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中高層の共同住宅の ほか店舗等も介在す る地域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 大和西大寺駅南東方 350m 法令 規制 商業 (100,366) 防火  高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 駅近共同住宅地として熟成しており、周辺の再開発事業の進捗等により利便性も向上している。マンション用地 としての立地性に優れ、希少性も認められることから、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 ７階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    386,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              373,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県北部の近鉄奈良線沿線各駅、けいはんな線沿線各駅から概ね徒歩圏内に存する共同住宅地域であ る。需要者の中心は、マンション分譲事業を行うディベロッパーである。建築コストの上昇等の懸念材料はあるが、立 地に優れたマンション販売は概ね好調で、マンション適地は希少性も認められることから地価は上昇傾向となっている 。特に大和西大寺駅周辺は再開発等の影響もあり上昇傾向が顕著であるが、個別性が強く中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の認められる取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格であ る。開発法による価格は、ディベロッパー等の投資採算性に基づき試算したもので需要者の意思決定の指標となること から重視すべき価格であるが、試算過程において想定要素も多い。本件では、最有効使用が分譲マンションであること から収益価格は試算せず、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    350,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地において、建築コストの上昇、物価上 昇等の経済情勢への影響が懸念されるが、利 便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向 が続いている。 近隣地域は駅接近性に優れた共同住宅地域で あり、周辺地域の再開発事業により住環境、 利便性の向上が見込まれ、地価は上昇傾向と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％