令和7年1月15日　提出 奈良 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -48 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市三松ヶ丘５００番９０ ｢三松ヶ丘４－２２｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 富雄 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富雄駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の閑静な住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移することが予測される。 最寄駅からはバス便でやや遠方となり利便性に劣るものの、需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部の近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の中規模の区画整然とした住宅地域である。需要者 の中心は、主として大阪方面に通勤するサラリーマンであると推定される。近隣地域は、最寄駅からはバス便でやや遠 いものの、閑静な住環境に恵まれているため需要は底堅く、地価は上昇基調にある。需要の中心価格帯は、対象標準地 と同程度で１６００万台半ばと推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする 個人が中心である。アパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されているとは言えない実状から収益還元法は 適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [151.9] [100.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産市況は、足元の景況感は良好で あるものの、少子高齢化や建築コストの上昇 等の不安要素を抱える中、二極化が進んでい る。 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域。最寄 駅からのアクセス面でやや劣る住宅地域であ るものの、需要は底堅く、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％