令和7年1月15日　提出 奈良 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -47 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東九条町２６３番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,172) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い中に空地等もある 住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 奈良 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ　市道 交通 施設 奈良駅南方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,172) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移するこ とが予測されるものの、最寄駅からの距離があるため、地価は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市南部のバス便の地積規模の大きくない低層住宅を中心とした地域である。需要者の中心は、奈良市 及びその周辺市町村居住者で、地縁的選好性がやや強く圏外からの転入者は少ない。交通接近条件等の生活利便性に問 題が残ることから市場競争力がやや劣り、地価は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、土地４０坪程度で総額 ８５０万円前後と推定される。周辺は大きな地域要因の変動は見受けられず、今後もこの傾向は続くものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内で居住環境、交通商業接近性、街路系統等の地域特性が類似する東九条町及びその周辺地域 から事例を収集し、適切に要因比較及び補修正を加えており、試算価格は信頼性が高い。一方、対象標準地の近隣地域 を含めた周辺地域では、アパート等の賃貸物件は散見されるものの、賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収 益還元法は適用しなかった。以上の結果、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [101.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産市況は、足元の景況感は良好で あるものの、少子高齢化や建築コストの上昇 等の不安要素を抱える中、二極化が進んでい る。 小規模一般住宅を中心に、工場等が混在する 地域、地価は横ばいに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％