令和7年1月15日　提出 奈良 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -41 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市法華寺町１２８５番５ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 新大宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新大宮駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅のほかに農地等が見られる既成の住宅地域であり、特に地域要因の変動もなく、今後も現状 維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住 者がほとんどで、圏外からの流入は少ない。近隣地域及び周辺地域には農地等も散見され、住宅地としての供給が比較 的少ないことから、画地規模、形状が標準的な住宅地は相対的な競争力が高く、底堅い需要が認められる。中心となる 価格帯は、対象標準地規模で１，０００～１，５００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、付近に一部画地規模の大きいアパート等が散見されるも、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした既成 の住宅地域である。さらに、対象標準地の容積率を前提とすると、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定す ることが困難である。よって、収益還元法は非適用とし、比準価格が多数の信頼性のある取引事例を踏まえたものであ ることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,400 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [102.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住 環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し ている。 当該地域は、国道２４号等の交通接近性や商 業施設への接近性に優れるなど生活利便性に 比較的恵まれており、需要は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％