令和7年1月15日　提出 奈良 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -35 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市柏木町２９０番６５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 西ノ京 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 西ノ京駅南東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮し た結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄橿原線沿線の奈良市における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏 に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は近鉄橿 原線沿線であるため、地域選好性が強く、且つ調区内団地でもあるが、国道２４号へのアクセスに優れ、且つ団地内は 街路画地整然としているため、需要は横ばいで推移。（需要の中心となる価格帯）土地６５坪で１３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近鉄橿原線沿線の市街化調整区域における既成住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず、且つ市場にお ける取引は自用目的の取引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟であること等からも収益性には馴染 まないため、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の規範性ある取引 事例から比準調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域においては、利便性や快適 性等が優位な地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣位である地域の地価は下落傾向で、二極 化が進んでいる。 幹線道路へのアクセスに優れた街路画地整然 とした住宅地域である等利便性や快適性に優 れるが、近鉄橿原線沿線に位置するため、需 要は横ばい傾向。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％