令和7年1月15日　提出 奈良 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -25 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西九条町３丁目８番４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 奈良 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 奈良駅南西方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま 推移すると予測する。居住環境はやや劣位にあり、地価は横ばいないしやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線に存する概ね奈良市内の小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域。需 要者の中心は同市内に居住する一次取得者層ないし近隣からの世帯分離層であり、他地域からの転入は比較的少ない。 最寄駅から遠く、居住環境に優位性はないが、国道２４号の背後地としての交通利便性の高さや商業施設への接近性、 総額の低さ等から一定の需要は存する。取引の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度で、６５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺に共同住宅も散見されるが賃貸市場は未成熟である。また、標準地 は画地規模が小さく、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定することが困難である。そこで、収益還元法は 非適用とした。比準価格が多数の信頼性のある取引事例を踏まえた、実証性ある価格であることに鑑み、本件では比準 価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [100.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住 環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し ている。 低額物件の土地取引は比較的堅調であるも、 バス圏に存し、居住環境面もやや劣位にあり 、地価は概ね横ばいないし下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％