令和7年1月15日　提出 奈良 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -20 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田島　博文   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市中山町西４丁目５３５番４１７ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 　　　市道　 交通 施設 学園前駅東方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段変動は無く、今後とも現環境を維持 するものと予測する。地価水準については、やや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市内および生駒市における近鉄奈良線およびけいはんな線沿線の住宅地域一円と判定した。典型的 な需要者としては、奈良市内の他、大阪、京都方面へ通勤する個人が想定される。区画整然とした居住環境の比較的良 好な住宅地域であるが、交通接近性にやや劣り、地価は概ね横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、 対象標準地と同程度の規模で２７００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化区域内の住宅地である。同一需給圏内では自用目的での取引が支配的であり、市場における実勢 取引価格を重視して不動産取引に関する意思決定がなされることから、取引価格を基に試算された比準価格の規範性は 高い。一方、近隣地域では住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、 市場性が反映された比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [104.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地価は、近鉄沿線は通勤利便性 を背景に上昇傾向にあるが、駅接近性に劣る 地域では人口減少を背景に下落傾向で二極化 が進行している。 当該地域は居住環境の比較的良好な住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は見られない 。最寄駅徒歩圏外で交通利便性に劣り、地価 は横ばいで推移。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％