令和7年1月15日　提出 奈良 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -19 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市高畑町１６３番７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ　市道 交通 施設 近鉄奈良駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移するこ とが予測される。最寄駅からはバス便で利便性にやや劣るものの地価は概ね上昇基調が続くものと判断する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良駅を最寄駅とする旧来からの戸建住宅を中心としつつ、神社仏閣等の観光施設が点在する旧奈 良市内の圏域である。知名度の高さから地縁的選好性を有する需要者のほか、圏外からの転入者も認められる。奈良公 園の外れに位置し、大学等の教育施設があり周辺環境は良好であり、需要は堅調に推移しており、土地は５５坪程度で １８００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的と する個人が中心である。アパート等の収益物件はあまり見当たらず賃貸市場が形成されているとは言えない状況から収 益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 64.7] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産市況は、足元の景況感は良好で あるものの、少子高齢化や建築コストの上昇 等の不安要素を抱える中、二極化が進んでい る。 駅からは徒歩圏外に位置するものの、知名度 の高い地名であり、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％