令和7年1月15日　提出 奈良 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -13 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市右京４丁目１３番２５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に医院 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 高の原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 高の原駅南西方 550m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅及び大規模商業施設への接近性に優れ、稀少性に富む戸建住宅地域。地域要因に大きな変動はなく、今後 も現状の住環境を維持していくものと予測する。需要に供給が追いつかず、地価水準は上昇基調を強めている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部及び京都府南部を含む近鉄京都線及び近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の区画整然とした 住宅地域である。需要者の中心は、主として京都、大阪方面に通勤する富裕なサラリーマン世帯が中心であると推定さ れる。駅徒歩圏にあり、近隣には大型商業施設や病院等も立地するなど居住環境に恵まれ、稀少性も高いことから、地 価は上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地は６５坪程度で３６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が立ち並ぶ駅徒歩圏の稀少性に富む住宅地域である。医院、事務所等は散見 されるものの、典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心である。賃貸市場が形成されているとは言えない 現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産市況は、足元の景況感は良好で あるものの、少子高齢化や建築コストの上昇 等の不安要素を抱える中、二極化が進んでい る。 最寄駅への接近性に優れた利便性の高い地域 であり、用途の多様性も手伝って需要は堅調 であり、地価は上昇基調にある。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％ +1.2 ％