鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
奈良 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 -7

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田畑　惣臣

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市芝辻町１丁目７７番６０｢芝辻町１－７－８｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	共同住宅も見られるが戸建が中心の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	奈良 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

奈良駅北方

750m

法令

規制

１住居
(60,180)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅も見られるが戸建が中心の住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測される。建築費の高騰等の影
響も懸念されるが駅接近性等に優れた点も認められ需要は堅調である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良市内の低層の住宅地域である。需要者は奈良市内及び隣接市居住者が大半を占め、他地域からの
転入は少ない。生活利便性は概ね良好である。今後も建築費の高騰などの影響が懸念されるが３駅に利用可能で利便性
も高く需要は堅調である。土地は標準地と同じ程度の規模で２２００万円程度の物件が取引の中心であると考えられる
が、乖離した取引も認められる。中古物件等はさらに取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も散見されるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合う賃貸市場は形成されておらず収益
価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類
似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[104.0]

100
[115.7]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良市は少子高齢化が進み人口も減少傾向で
ある。建築費高騰などの影響が懸念される。
しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調で
ある。

近鉄奈良駅、新大宮駅の両方が利用可能であ
るなど利便性などに優れた点があり、需要は
堅調で地価は上昇傾向が続いている。

代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｆ -3	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	南3.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	奈良Ｃ -109	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
c	奈良Ｆ -6	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北1.8m私道、中間画地		１住居１５ｍ斜線高度 (60,160)
d	奈良Ｌ -138	奈良市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	奈良Ｄ -107	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	140,795	100 [ 102.8]	136,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 146,721	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,389	100 [ 91.1]	165,081		165,000
c	(　 ) 57,848	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	65,882	100 [ 78.7]	83,713		83,700
d	(　 ) 136,952	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	132,606	100 [ 92.9]	142,741		143,000
e	(　 ) 94,616	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	94,059	100 [ 76.0]	123,762		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

奈良 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,700,506	456,886	2,243,620	1,722,640	520,980	（　0.9725） 506,653	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,258,956 円　　　　（　 71,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｗ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	158 ㎡	10.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造。１ＤＫ、約３８㎡／戸、各階２戸、総戸数４戸の住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,586	120,536	1.0	120,536
							1.0	120,536
～

～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		241,072		241,072
								241,072

⑨年額支払賃料	241,072 円　×　12ヶ月　＝　 2,892,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,892,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 240,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,652,756 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,072 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,072 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 45,539 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,700,506 円　　　　（　 17,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,615 円/㎡　月額支払賃料（　 1,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	24,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,786 円	2,892,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,300 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 456,886 円　（　　　　　　 2,892 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,722,640 円（　　　　　 10,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,700,506 円
②総費用	456,886 円
③純収益　①－②	2,243,620 円
④建物等に帰属する純収益	1,722,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,258,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奈良 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良市芝辻町一丁目７７番６０	1500000184440-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
奈良 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 -7

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　杉本　忠樹

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市芝辻町１丁目７７番６０｢芝辻町１－７－８｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	共同住宅も見られるが戸建が中心の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	奈良 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

奈良駅北方

750m

法令

規制

１住居
(60,180)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は交通接近条件等が比較的良好な住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察さ
れ、地価水準については現下の地域動向等から上昇傾向にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線の概ね奈良市とその周辺市の圏域と把握した。需要者の中心は奈良市及び
その周辺市の居住者で同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は利便性の比較的良好な住宅地域に所在するが
、昨今の地域動向等から需給関係は強含みとなっている。標準地の存する地域周辺で需要の中心となる価格帯は同程度
の規模の土地価格のみで１９００～２４００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、
収益性を反映し理論的な価格である収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない等のため低位に試算され
たが試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ
、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[104.0]

100
[116.8]

[100.0]
100

137,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良市は大阪都心への通勤圏域に存するが人
口は微減傾向で需給も昨今の経済情勢等より
地域により強含みからやや低調と二極化で推
移。

当該地域は交通接近条件等が比較的良好な住
宅地域として熟成してきており、需要は堅調
で地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｄ -138	奈良市		建付地	（　）	台形	南8m市道、東4m、角地		１住居 (60,200)
b	奈良Ｋ -27	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
c	奈良Ｂ -121	奈良市		更地	（　）	長方形	東7.2m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 都市計画道路 (60,200)
d	奈良Ｌ -137	奈良市		貸家建付地	（　）	長方形	東4.2m道路、南4m、角地		商業高度地区最高15m (90,252)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 107.1]	68,212	100 [ 53.2]	128,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 71,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	68,613	100 [ 50.6]	135,599		136,000
c	(　 ) 91,300	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,939	100 [ 69.9]	131,529		132,000
d	(　 ) 119,341	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.2]	129,201	100 [ 87.4]	147,827		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -6.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

奈良 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,676,668	454,820	2,221,848	1,715,580	506,268	（　0.9725） 492,346	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,941,022 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｗ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	158 ㎡	10.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅、平均専有面積３８㎡、総戸数４戸、１ＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,572	119,472	1.0	119,472
							1.0	119,472
～

～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		238,944		238,944
								238,944

⑨年額支払賃料	238,944 円　×　12ヶ月　＝　 2,867,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,867,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,629,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,944 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,944 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 45,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,676,668 円　　　　（　 16,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,900 円	24,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,020 円	2,867,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,400 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,820 円　（　　　　　　 2,879 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,715,580 円（　　　　　 10,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,676,668 円
②総費用	454,820 円
③純収益　①－②	2,221,848 円
④建物等に帰属する純収益	1,715,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	506,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	492,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,941,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奈良 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良市芝辻町一丁目７７番６０	1500000184440-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考