令和7年1月15日　提出 奈良 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市学園北１丁目３０９６番２８ ｢学園北１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 学園前 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 320m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は近鉄学園前駅からほど近い、一般戸建住宅が建ち並ぶ居住環境良好な住宅地域である。土地需要は極 めて堅調であるが、供給が少ない。地価は引き続き上昇傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線徒歩圏の居住環境良好な住宅地域と把握した 。需要者の中心は、総額の観点から、同一受給圏内および、広く大阪都市圏内に居住する富裕層である。当該地域は居 住環境と都市接近性が両立する、県内を代表する人気の高い高級住宅地域であり、売り物件は少ないが需要は堅調であ り、地価も上昇傾向にて推移している。土地の中心価格帯は対象標準地規模で概ね１００００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、第一種低層住居専用地域に指定された高級住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件は見受けら れず、収益を目的とする賃貸市場は形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。かかる地域の典型的需 要者は取引価格を指標として利便性、快適性等を指標に取引行動を行うことから、取引実態を反映した実証的な価格で ある比準価格を標準として、前年指定基準地からの推移も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住 環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し ている。 近鉄学園前駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地 域である。富裕層からの選好性は高く、需要 は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している 。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％ +1.9 ％