令和7年1月15日　提出 奈良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市二条町３丁目９０番２５ ｢二条町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　 交通 施設 大和西大寺駅南東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測。最 寄り駅の大和西大寺駅周辺は再開発により利便性や繁華性が向上。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市域の近鉄奈良線沿線の戸建住宅地域。需要者の中心は、同一市内の居住者による世帯分離等を 中心とし、大阪周辺地域からの流入も認められる。住環境良好で、利便性も高く、土地需要は堅調であり、土地価格は 上昇傾向で推移している。土地は対象標準地と同程度の規模で３０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域に指定され、自己所有の戸建住宅を中心に形成されており、アパート等の収益物件は少なく 賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は求められなかった。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例 により求めた比準価格を妥当と認め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [104.0] 100 [156.1] [104.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少、高齢化が進んでいるが、 市内景気は概ね回復基調であり、優良な住宅 地に対する需要は底堅い動きとなっている。 駅徒歩圏の住宅地域で、区画整然とした街並 みを形成しており、土地需要は底堅く、地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％