令和7年1月15日　提出 新温泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町七釜字浦田１５番１ ②地積 　(㎡) 1,144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｓ1 低層店舗のほかに住 宅等も見られる路線 商業地域 北東10m国道、北西側道 水道、下水 浜坂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   140 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 浜坂駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近くにＩＣ及び道の駅が建設され、路線商業地域として発展していくことが期待されたが、その後の主だった新 規出店は見られず、浜坂道路Ⅱ期が開通すると交通量の減少も予想され、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新温泉町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は同一需給圏内の個人事業者や法 人等である。新温泉町においては、背後人口の減少や高規格道路の延伸による周辺市町への顧客流出により、地域内消 費は縮小しており、商業地需要は低調で、昨今需要の中心である郊外の路線商業地域においても同様である。取引自体 が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟で、経済合理的な賃貸事業が成り立たない地域であるため、収益還元法の適用は断 念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的 であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との 関連にも十分留意の上、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [101.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を大幅に上回 り、高水準で推移しており、地域経済は低迷 している。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％