令和7年1月15日　提出 新温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町高末字家本５５７番 ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 西5.5m町道、南側道 水道、下水 久谷 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 久谷駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 在来集落地域であり、地域要因に大きな変化はないため、当面は現状の居住環境を維持するものと思料する。ま た、価格形成要因を踏まえると地価は下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及びその周辺市町のうち、郊外部の住宅地域である。需要者の範囲は同一需給圏内の居住者や地 縁者にほぼ限定され、外部からの転入者はかなり少ない。圏内は新規の不動産開発案件がほとんど無く、従来からの住 宅地域や集落地域が多いため、需給いずれもが低調であり、地縁性に起因した縁故取引が中心である。よって、圏内の 取引件数自体が少なく、個別事情を反映して価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は後述する通り、周辺には民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用を断念 した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、類似性を有する実際の取引 事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性と説得力を有するものと判断する。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　養父 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [150.6] [101.0] 100 7,380  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新温泉町における直近の取引件数は減少傾向 で、県平均を大きく上回る人口減少等により 住宅地需要は総じて弱含みである。 地域要因に特段の変動はない。なお、校区内 の児童数は減少傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％