鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
上郡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上郡 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　小南　貴子

TEL.

鑑定評価額

5,750,000 円

１㎡当たりの価格

28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｗ1	低層の店舗等が建ち並びつつある商業地域	北東18m県道	水道、下水	上郡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

上郡駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗等が見られる郊外の路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。宅地需要は
弱含みで推移しており、地価水準は下落傾向であると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,280 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上郡町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者は圏内の中小事業者が多く、圏外から
の需要はほとんど見られない。幹線道路沿いの商業地域であるが、少子高齢化、地域の衰退傾向等の影響により、当該
地域の宅地需要は弱含みで推移している。当該地域において土地取引は少なく、また、個別的事情に左右されるため、
中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は幹線道路沿いに低層店舗等が見られる商業地域に存し、比準価格を求めるにあたっては、同一需給圏内の類
似地域である商業地域や商住混在地域に係る信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず、ほとんどが自己使用のための取引である。よって、比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宍粟 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.4]

[100.0]
100

28,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあるが、赤穂郡上
郡町における不動産市場は、依然弱含みで推
移している。

地域要因の格別の変動はない。新規出店も見
られず、当該地域の宅地需要は弱含みで推移
している。

店舗閉鎖に伴い空店舗である。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

上郡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ７０７国 -22	赤穂郡上郡町		更地	（　）	不整形	北西19m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＭＫ７０７Ｙ -25	たつの市		更地	（　）	ほぼ整形	北10m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	ＡＫ７０７Ｙ -51	宍粟市		建付地	（　）	台形	西12m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	ＡＴ７０７国 -27	佐用郡佐用町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m国道、中間画地		都計外
e	ＹＳ７０７Ｙ -53	佐用郡佐用町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西13.5m国道、北9m、東7m、三方路		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,818	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	44,820	100 [ 149.2]	30,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 38,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,661	100 [ 132.9]	29,090		29,100
c	(　 ) 35,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	36,087	100 [ 124.8]	28,916		28,900
d	(　 ) 17,766	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,642	100 [ 64.5]	27,352		27,400
e	(　 ) 32,018	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	33,987	100 [ 117.7]	28,876		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,600 円／㎡]

上郡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,545,091	347,403	1,197,688	1,122,170	75,518	（　0.9472） 71,531	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,663,512 円　　　　（　 8,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上郡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.00	ＬＳ1	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	8.8 m x 22.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,548	123,840	2.0	247,680
							2.0	247,680
～

～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		123,840		247,680
								247,680

⑨年額支払賃料	123,840 円　×　12ヶ月　＝　 1,486,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,486,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 163,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,467,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,545,091 円　　　　（　 7,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,548 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上郡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,400 円	16,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	65,203 円	1,630,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,800 円	16,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 347,403 円　（　　　　　　 1,728 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,122,170 円（　　　　　 5,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,545,091 円
②総費用	347,403 円
③純収益　①－②	1,197,688 円
④建物等に帰属する純収益	1,122,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,663,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,280 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上郡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２	1408010062280-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
上郡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上郡 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　山本　勇治郎

TEL.

鑑定評価額

5,810,000 円

１㎡当たりの価格

28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｗ1	低層の店舗等が建ち並びつつある商業地域	北東18m県道	水道、下水	上郡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

上郡駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地で、地域全体としての商業需要が弱く、地域要因の変動も目だったものはない。地価は下
落傾向が続いており、今後も同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,510 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上郡町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は地元の事業主が中心で、圏域外からの
需要は少ない。繁華性は高くなく、新規出店もほとんど見られない状況が続いており、商業地需要は総じて弱含みであ
る。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の商業地の取引件数自体が少ないため、需要の中心となる価格帯を見
出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の商業用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形
成されていないため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事
例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参
考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宍粟 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[153.4]

[100.0]
100

28,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

上郡町の人口は減少傾向で高齢化率も県平均
を大幅に上回っている。町外からの流入もほ
とんどないため需要は弱含みである。

町中心部にほど近い路線商業地域であるが、
商圏人口の減少等により需要は低迷している
。地域要因に目だった変動はない。

当該標準地上の建物が空店舗となっている。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上郡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳ７０７Ｙ -53	佐用郡佐用町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西13.5m国道、北9m、東7m、三方路		都計外
b	ＹＹ７０７国 -23	揖保郡太子町		更地	（　）	長方形	西9.5m町道、南2m、角地		２住居 (60,200)
c	ＡＴ７０７国 -29	宍粟市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		（都）工業 (60,200)
d	ＭＫ７０７Ｙ -31	赤穂郡上郡町		更地	（　）	ほぼ整形	西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,018	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	33,987	100 [ 117.7]	28,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 34,042	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	33,745	100 [ 117.0]	28,842		28,800
c	(　 ) 31,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,328	100 [ 108.4]	28,900		28,900
d	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,641	100 [ 102.6]	28,890		28,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

上郡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,537,776	347,096	1,190,680	1,122,170	68,510	（　0.9472） 64,893	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,509,140 円　　　　（　 7,510 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上郡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.00	ＬＳ1	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	8.8 m x 22.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建で共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,540	123,200	2.0	246,400
							2.0	246,400
～

～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		123,200		246,400
								246,400

⑨年額支払賃料	123,200 円　×　12ヶ月　＝　 1,478,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,478,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 162,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,460,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,537,776 円　　　　（　 7,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上郡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,400 円	16,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,896 円	1,622,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,800 円	16,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 347,096 円　（　　　　　　 1,727 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,122,170 円（　　　　　 5,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,537,776 円
②総費用	347,096 円
③純収益　①－②	1,190,680 円
④建物等に帰属する純収益	1,122,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,510 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上郡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２	1408010062280-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考