令和7年1月15日　提出 上郡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町別名字北條６９番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4m町道 水道、下水 上郡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   170 ｍ、南   190 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 上郡駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる郊外の集落地域にて、地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測される。地 域の衰退傾向は継続しており、地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上郡町及び周辺市町における農家集落地域の圏域。需要の中心は上郡町及び周辺市町に居住し、かつ、地 縁者による需要が多く見られ圏外からの転入者はほとんど見られない住宅地域である。周辺には農地も見られる既成住 宅地域であり、当該地域における宅地需要は弱含みで推移している。当該地域において取引が少なく、また、個別性も 強いため、中心価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が見られる市街化調整区域における従来からの住宅地域にて、賃貸物件が見られず、賃貸市場が未 成熟な地域であるため、収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己所有目的に取引される既成住宅地域であること から、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [148.9] [100.0] 100 7,190  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるが、赤穂郡上 郡町における不動産市場は、依然弱含みで推 移している。 地域要因に格別の変動はない。農家住宅が見 られる農地の中の住宅地域にて、当該地域の 地価は依然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％