令和7年1月15日　提出 播磨 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町二子字立辻２７番１ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東4m町道 水道、ガス、下水 西二見 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   105 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ　 町道 交通 施設 西二見駅北西方 600m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅も見られる既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、ここ当分の間はほぼ現状 を維持すると共に、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね播磨町及び隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は播磨町及び隣接市町内の居住者で、圏 外からの転入者は少ない。当地域は農家住宅と一般住宅が混在する地域であり、住環境に優る他の住宅地域との比較に おいて選好性は必ずしも高くないが、現状では需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで ４００～５００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主として画地規模の観点から、賃貸市場において競争力のある共同住宅等の建設を想定することは困難であることから 、収益還元法は非適用とした。一方取引市場においては、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半を占める 。したがって本件では、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと判断してこれを採用 し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [200.6] [102.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町の総人口は微増傾向にあり、高齢化率 は若干の上昇傾向にある。取引価格は上昇傾 向、取引件数は前年同期比でほぼ横ばいであ る。 当地域は農家住宅と一般住宅が混在する地域 で、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　+103.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％