令和7年1月15日　提出 播磨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町南大中３丁目１５４番１２ ｢南大中３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が見られる住宅地域 南東5.5m町道 水道、ガス、下水 播磨町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 播磨町駅北方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が見られる住宅地域であり、当分の間はほぼ現状を維持しつつ推移すると予測。地価は上昇 傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は播磨町及び周辺市町のＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域であり、需要者の中心は播磨町及び 周辺市町の居住者である。駅から徒歩圏であり、周辺の幹線道路沿いには店舗も見られるなど生活利便性にやや優れる ため地価は上昇傾向で推移している。土地で８００～１，０００万円程度、新築の戸建分譲で３，０００～３，５００ 万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定 は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [105.9] [102.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は安定的に推移している。ＪＲ沿線だけ でなく山陽電鉄本線沿線の住宅地においても 地価の上昇傾向が認められる。 空地が分譲されるなど、宅地化が進んでおり 地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％