別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
播磨 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
播磨 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
｢野添城３－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西9m町道 水道、ガス、下水 土山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   140 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、９ｍ町
道		 交通

施設		 土山駅西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており地域要因に特段の変動は認められない。商業施
設に近いなど利便性に優れるため地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は播磨町及び周辺市町の住宅地域であり、需要者の中心は播磨町及び隣接市町の居住者である。ＪＲ山陽本
線沿線の住宅地域であり、駅からやや距離はあるものの周辺の国道沿いには大規模店舗も見られるなど利便性に優れる
ため地価は上昇傾向で推移している。土地で１，４００～１，６００万円程度、新築の戸建分譲で３，０００～４，０
００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地
域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定
は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を採用
し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　播磨 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,300 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.8]		 [101.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。町内の良好な
環境の不動産需要は安定しているが、物価上
昇や金融市場等の動向には注意を要する。


区画整然としたＪＲ沿線の住宅地域で、商業
施設にも比較的近く利便性が高いことから地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 播磨 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＳ５０７
Ｙ
-74		 加古郡播磨町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ＳＳ５０７
国
-16		 加古郡播磨町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＳＳ５０７
Ｙ
-67		 加古郡播磨町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ＮＹ５０７
国
-47		 加古郡播磨町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5.5m町道
、中間画地
１低専

(50,100)
e ＳＳ５０７
国
-29		 加古郡播磨町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,756  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  71.1]		 100
[ 101.0]
92,520 		 100
[ 104.9]
88,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
89,100 
b (　           ) 
70,799  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
82,599 		 100
[  94.0]
87,871 
88,700 
c (　           ) 
91,986  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,930 		 100
[ 108.0]
87,898 
88,800 
d (　           ) 
76,066  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
80,950 		 100
[  92.5]
87,514 
88,400 
e (　           ) 
97,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
98,026 		 100
[ 111.6]
87,837 
88,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,800 円／㎡]  



播磨 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準的は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 播磨 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古郡播磨町野添城三丁目２５番３
 1420000522637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
播磨 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
播磨 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古郡播磨町野添城３丁目２５番３
｢野添城３－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等の建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西9m町道 水道、ガス、下水 土山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   140 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北９ｍ　
町道		 交通

施設		 土山駅北西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は区画整然とした既成住宅地域として概ね成熟しており、ここ当分の間はほぼ現状を維持して推移し、
需要が堅調なことから、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者は
播磨町及びその隣接市町内の居住者、また同圏内への通勤者等の一次取得者が大半を占める。当地域は最寄り駅徒歩圏
外であるが、周辺には大規模商業施設も見られ生活利便性に優れることから、需要は堅調に推移している。土地のみで
は１３００～１８００万円程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模等から経済合理性のある賃貸物件の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。採用した取引事例は、
同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが中心であり、求められた比準価格は現実の市場性を反映し
た実証的な価格として規範性を有すると思料する。したがって本件では、居住の快適性に影響を与える価格形成要因の
変動状況も勘案の上、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　播磨 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,300 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.8]		 [101.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 播磨町の総人口は微増傾向にあり、高齢化率
は若干の上昇傾向にある。取引価格は上昇傾
向、取引件数は前年同期比でほぼ横ばいであ
る。

近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然と
した住宅地域であり、当地域に直接的な影響
を及ぼす地域要因は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 播磨 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０７
国
-37		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.3m市道
、北東6.3m、
準角地
工業

(70,200)
b ＳＲ５０７
国
-19		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＳＳ５０７
国
-39		 加古郡播磨町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5.5m町道
、南西5.5m、
角地
１低専

(60,100)
d ＫＹ５０７
国
-39		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
59,339 		 100
[  67.6]
87,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,700 
b (　           ) 
65,391  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
66,052 		 100
[  76.2]
86,682 
87,500 
c (　           ) 
60,496  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
72,883 		 100
[  82.1]
88,773 
89,700 
d (　           ) 
39,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  70.7]
65,327 		 100
[  74.3]
87,923 
88,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,600 円／㎡]  



播磨 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の画地規模や間口、駐車スペース等を考慮した場合、経済合理性のある共同住宅等を想定することは
困難であり、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域ではないと判断したため、収益還元法は非適用とした
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 播磨 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古郡播磨町野添城三丁目２５番３
 1420000522637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考