令和7年1月15日　提出 播磨 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北野添２丁目１７番３ ｢北野添２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m町道 水道、下水 土山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 土山駅西方 750m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、ここ当分の間はほぼ現状を維持して推移 し、需要が堅調なことから、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者は 播磨町及びその隣接市町内の居住者、またこれらへの通勤者等のエンドユーザーが大半を占める。当地域は最寄り駅徒 歩圏で居住環境の良好な住宅地域であることから、需要も堅調に推移している。土地のみでは１３００～２０００万円 程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域に所在し、標準的な画地規模の観点から、経済合理性を有する賃貸住 宅等の想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。取引事例は同一需給圏内の類似地域に係る自己利用目的の ものを中心に採用しており、求められた比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得力を有する。よって本件 では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町の総人口は微増傾向にあり、高齢化率 は若干の上昇傾向にある。取引価格は上昇傾 向、取引件数は前年同期比でほぼ横ばいであ る。 当地域は一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地 域であるが、特筆すべき地域要因の変動は見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％