令和7年1月15日　提出 稲美 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6.7m町道 水道、下水 東加古川 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．７ｍ町道 交通 施設 東加古川駅北東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見当たらないため、今後も現況のまま推移していくも のと予測する。利便性が劣る地域で、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね稲美町及びその隣接市町内の住宅地域の圏域。集落色の強い住宅地域であり、需要者は地縁性をも つ者に限られる傾向にある。近年は少子高齢化の進展などを背景に宅地需要は先細ってきており、市街化調整区域に属 し選好性が劣り地価は弱含み基調で推移している。取引される価格帯は、取引件数が少ないうえ、規模等により一様で はなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅等の取引が支配的な集落地域であり、市街地から遠く貸家に対する需要が乏しく、また、公法上の規制 により賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、主に自 用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲美町の人口は減少傾向で、高齢化率は高い 。選別化が顕著で、土地区画整理地区等を中 心に利便性等の高い地域は需要は安定してい る。 地域要因に特に変動はなく、郊外に位置する 旧来の住宅地域で選好性が劣り、需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％