令和7年1月15日　提出 稲美 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町国岡字平見８９６番８ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 土山 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 土山駅北東方 4.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅地域で特に変動要因は認められず、当面は現状を維持すると予測する。土地区画整理地区に近く 利便性が高いが他の住宅団地との競合もあり、地価はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね稲美町及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者は町内に居住する一次取得者層が大半を 占める。北方で農地が広がる市街化調整区域に近接し、近年施行済みの土地区画整理地区などの新興住宅団地の供給圧 力もあり、需要はやや弱含みである。需要は、土地で９００万～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万～ ３，０００万円程度が、中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し経済合理的な戸建住宅の賃貸経営が困難であるため、収益還元法の適用は断 念した。不動産市場においては自己使用目的の取引が支配的である。従って、居住の快適性及び利便性を重視する住宅 地域であるため、市場の実態を反映する比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [159.6] [101.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲美町の人口は減少傾向で、高齢化率は高い 。選別化が顕著で、土地区画整理地区等を中 心に利便性等の高い地域は需要は安定してい る。 地域要因に格別な変動は認められず、市街化 区域の北端に位置し、宅地需要はやや弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％