令和7年1月14日　提出 猪名川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町荘苑２丁目１番９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 県立公(普通) 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西5m町道 水道、ガス、下水 日生中央 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 日生中央駅北西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 県立公(普通) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区 域内の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は猪名川町を中心に、隣接する市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する 個人や事業者で、他地域からは郊外暮らしを目的とした個人の需要も認められる。中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅 地域であるが、隣地の購入、親族間売買、資産保有を目的とするものが主で、需要は弱く、取引数は低位で推移してい る。取引される価格帯はまちまちであるが、土地のみでも土地建物でも概ね総額で５００万までが取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域に所在し、賃貸住宅市場は未成熟で、経済的に賃貸事業が成立する地域ではないため、収 益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏内から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって信 頼性のある取引事例から試算された比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。物流ハブプロロジスパーク 猪名川プロジェクトが完成。ニュータウンの 地価は若干の上昇も旧市街地や調整区域は弱 含み。 中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域で、 地域要因に変動はないが、需要が弱く、地価 は下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％