令和7年1月11日　提出 猪名川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 低層の住宅、店舗兼 住宅等が混在する住 宅地域 南西12m町道 水道、下水 日生中央 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１２ｍ町 道 交通 施設 日生中央駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅、店舗兼住宅等が混在する住宅地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。利 便性に劣る既成集落地域に対する需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね猪名川町南部を中心に、隣接する川西市北部の圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持 つ限られた居住者が過半を占める。周辺の住環境に優れた大規模住宅団地では、購入しやすい価格帯の物件も多く見ら れることもあり、猪名川町内の需要は大規模住宅団地に集中する傾向が強く、既成集落地域に対する需要は弱い。物件 による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる規模や価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は既成集落地域 に存し、賃貸需要は弱く、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目 的での取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準 地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [157.5] [101.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 猪名川町内の大規模住宅団地では、底堅い需 要が見られる。一方、町内の旧市街地や市街 化調整区域に対する需要は限定的となる傾向 にある。 既成集落地域に対する需要は弱く、地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％