別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
たつの 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
たつの 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.
鑑定評価額 463,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
 ②地積
　(㎡)		 11,581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 工場

 中規模の工場が建ち
並ぶ工業地域
 南25m国道、四方路 水道、下水 竜野

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 竜野駅東方

650m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性に優れた国道沿いの内陸型工業団地で、市街地からもほど近い。全国的な工業用地の需要拡大もあり
、当面は堅調に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及び西播磨の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する地元企業が中心である
。既存企業の倉庫や工場の増床を目的とした用地取得が見られるとともに、全国的な物流施設用地需要の高まりも相ま
って需給は改善傾向にある。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の工業地の取引件数自体が少ないため、需要
の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の工場等が多い内陸型の工業団地に存し、類似の賃貸事例が殆ど得られず、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握
が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格においては、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかかる
取引事例に基づいて算定しており、現実の取引市場を反映しているため説得力が認められる。以上より、比準価格を標
準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,600 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.7]		 [100.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 たつの市の人口は減少傾向で高齢化も進行し
ており、本竜野駅周辺の利便性の高い地域に
集約される傾向にある。


交通利便性が高く、物流関連や製造業の工場
地需要も見られる。地域要因に格別の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 たつの 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＫ７０７
国
-14		 揖保郡太子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m町道、
西2m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
b ＫＳ７０７

-28		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.5m市道、
北6.5m、南1m、
三方路
工専

(60,200)
c ＫＭ７０７
Ｙ
-44		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ＫＳ７０７
Ｙ
-49		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11.5m市
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e ＭＫ７０７
国
-11		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,283  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,649 		 100
[ 129.5]
39,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
55,962  		 100
[ 130.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
44,642 		 100
[ 111.6]
40,002 
40,000 
c (　           ) 
27,546  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
31,779 		 100
[  79.1]
40,176 
40,200 
d (　           ) 
18,883  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
28,325 		 100
[  71.7]
39,505 
39,500 
e (　           ) 
22,213  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
24,458 		 100
[  61.7]
39,640 
39,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



たつの 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市
場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ たつの 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１
 1408000596529-0000
2 　たつの市揖保川町正條字馬路２０６番１
 1408000596536-0000
3 　たつの市揖保川町正條字馬路２０８番１
 1408000596539-0000
4 　たつの市揖保川町正條字馬路２１１番１
 1408000596544-0000
5 　たつの市揖保川町正條字馬路２１１番８
 1408010087026-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
たつの 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
たつの 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.
鑑定評価額 463,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外
 ②地積
　(㎡)		 11,581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 工場

 中規模の工場が建ち
並ぶ工業地域
 南25m国道、四方路 水道、下水 竜野

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 竜野駅東方

650m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地に隣接した内陸型工業団地として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。工業用地の
広域的な需要の拡がりを受け、当面、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は兵庫県南西部の工業地域である。需要者は地元の有力企業が主である。国道に面し住宅地域に近接してい
るため、交通アクセス、労働力確保に優る内陸型工業団地である。用地不足の需給ギャップの影響で圏域内の新規参入
や設備投資は継続しており、地価は堅調に推移している。取引自体が少なく、業種業態によって価格は様々であるため
、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市場が成
立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例
を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価
格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,600 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.7]		 [100.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県南西部の工業地は物流施設需要で堅調。用
地不足が影響し、県内全域で需要拡大傾向が
続く。臨海部や幹線道路周辺で価格上昇傾向
。

物流関連だけでなく製造業の工場地需要も見
られる。地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 たつの 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ７０７

-28		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.5m市道、
北6.5m、南1m、
三方路
工専

(60,200)
b ＫＭ７０７
Ｙ
-44		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ＹＹ７０７
Ｙ
-34		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
北2.5m、
二方路
１住居

(60,180)
d ＭＫ７０７
国
-11		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,962  		 100
[ 130.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
44,642 		 100
[ 103.8]
43,008 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,000 
b (　           ) 
27,546  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
31,779 		 100
[  80.0]
39,724 
39,700 
c (　           ) 
10,536  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
28,922 		 100
[  71.4]
40,507 
40,500 
d (　           ) 
22,213  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
24,458 		 100
[  66.3]
36,890 
36,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



たつの 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市
場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ たつの 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１
 1408000596529-0000
2 　たつの市揖保川町正條字馬路２０６番１
 1408000596536-0000
3 　たつの市揖保川町正條字馬路２０８番１
 1408000596539-0000
4 　たつの市揖保川町正條字馬路２１１番１
 1408000596544-0000
5 　たつの市揖保川町正條字馬路２１１番８
 1408010087026-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考