令和7年1月15日　提出 たつの -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -16 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市揖保川町半田字椿９５３番９ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模な既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、下水 竜野 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 竜野駅北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から離れた市街化調整区域内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。郊外の ため生活利便性が劣ることや、地域内建物や街並み自体が古いこともあって地域的選好性は弱いと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はたつの市及び隣接市町のうち、市街化調整区域に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域一円と判 断する。需要者は世帯分離や相続を中心とした地縁的選好者や住宅の購入総額を抑えたい圏内居住の一次取得層が主で ある。同圏域は郊外部に位置することから利便性の面で引き合いは弱く地価は弱含みである。需要の中心価格帯は地縁 関係や規模等取引自体に個別性が強く把握し難いが、本件標準地と同程度の規模であれば３００万円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [101.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は県平均より減少傾向が強く高齢化 率も県平均を上回っている。土地取引件数は 前年より減少しているが、新設住宅着工戸数 は増加している。 市街化調整区域内に位置する発展性が見込め ない小規模な住宅地域のため、需要者流入は 期待できず、依然として当地域の住宅需要に 弱含み感がある。 本件標準地は東側接面であり標準的画地と比 して日照等、居住の快適性が優る。当該個別 的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％