令和7年1月15日　提出 たつの -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -11 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い国道背後の住 宅地域 西7.5m市道 水道、下水 山陽網干 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の小規模戸建住宅地域である。今後も現状維持で推移するものと予測する。旧町中心部に近接して利便 施設への接近性は優る。市況回復により、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は市内居住者が主である。圏外からの転入者は少な い。市中心部から離れた旧町中心部の国道背後に位置し、生活利便施設への接近性が良好な地域である。周辺にはミニ 開発による宅地供給が散見され、近時の需要者が選好する敷地規模に適しているため需要は底堅い。取引の中心価格帯 は土地で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅が多い国道背後の住宅地域であり、敷地規模及び指定容積率が小さく経済合理性を有する収益物件 の建築を想定できないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性の ある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化が県平均を上回る。中心部 は交通利便性や生活インフラの充実により住 宅地需要は旺盛。一方、郊外は弱い。 周辺地域の分譲地取引価格は高水準を維持。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％