令和7年1月15日　提出 たつの -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市誉田町福田字舎利田９７番５ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の建売住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 本竜野 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 本竜野駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来集落に隣接して古くに分譲された既成住宅地域であり、当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も 現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は圏内に居住する一次取得者が大半である。利便性 の良い人気エリア等では開発業者が農地を集約して一体的に開発分譲する等、活発な宅地供給が行われており需要も比 較的旺盛である。一方、街路条件や利便性に劣る既成住宅地域に対する需要は弱く土地の選別化が顕著である。中心と なる価格帯は土地は７００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく経済合理性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立 つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及び周辺地域においては、市場性や居住の快適性等を重視 した自用目的の取引が中心的であり、比準価格はこれらを反映して説得力が高いものと判断する。よって、代表標準地 との検討を踏まえた上、市場性等を反映して実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [175.2] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化が進む中、市中心部や 都市整備事業等の限られた地域の需要は堅調 で、縁辺部との二極化が鮮明である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％