令和7年1月15日　提出 たつの -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町堂本字天神６１１番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 本竜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 本竜野駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。たつの市中 心部に位置し、住宅地域としての選好性が高い地域であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心はたつの市及び周辺市町の居住者が多く占める。 一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域であり、生活利便性が良好なことから、当該地域における需給関係は強含 みで推移している。市場中心の価格帯は土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円 ～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益 還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　たつの（県） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあり、たつの市に おいても、利便性や環境の良好な地域におい ては不動産市場の回復が見られる。 たつの市中心部に位置し生活利便性が良好な 住宅地域にて、地域的選好性の高い地域であ る。当該地域の宅地需要は上向きで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％ +2.8 ％