令和7年1月15日　提出 たつの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町島田字村前６６５番２３ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北6m市道、背面道 水道、下水 本竜野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 本竜野駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ比較的新しい住宅地域である。県道沿いにドラッグストア等の新規出店が進み、幹 線背後ではミニ開発も散見される。その利便性から地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 背面道　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は市内居住者が主である。圏外からの転入者は少な い。周辺では住宅地の新規分譲も多く、生活利便性が良好なため、需給バランスは安定している。中心価格帯は土地で ７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できない ため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定 されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [167.4] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化が県平均を上回る。中心部 は交通利便性や生活インフラの充実により住 宅地需要は旺盛。一方、郊外は弱い。 周辺地域の分譲地取引価格は高水準を維持。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％