令和7年1月15日　提出 加東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市ひろのが丘１２番１３ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 社町 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 社町駅東方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地で、地域要因に変動は認められないので、現況のまま推移していく ものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は加東市及び周辺市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は加東市内居住者が大半で、一次取得 者層を主とし、同一需給圏外からの転入者も認められる。住環境良好で品等が高く、需要は強含みである。土地は１， １００万～１，３００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半～３，５００万円程度が需要の中心価格帯と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は 試算しなかった。自用目的の取引が支配的であり、快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性のある取引事例より 求めた比準価格をもって、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加東市の人口は微減傾向。旧町中心部の区画 整理地や新規分譲地等の需要は比較的強いが 、郊外部の需要は弱いなど、地価は二極化の 傾向にある。 旧社町中心部の住環境良好な住宅団地で、特 に変動要因は認められず、需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％