令和7年1月15日　提出 加東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市木梨字西原１０３７番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.4m市道 水道、下水 社町 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．４ｍ 市道 交通 施設 社町駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地に存し、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られないが、市中心部に近 接する立地にあり一定の需要が見込めることから、今後は地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加東市及び周辺市町の市街化区域の住宅地域。需要者は加東市内や周辺市町に居住する第一次取得者層や 、同一需給圏内での建替え・住み替え需要が中心である。近隣地域の地価は弱含み傾向にあったが、市中心部に近接す る比較的利便な立地にあって、かつ価格水準にも底打ち感が見られ、一定の需要が見込めることから地価は横ばいから 上昇へと転じた。中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で８００万円前後、新築戸建で概ね２５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経済合理性のある戸建住宅の賃貸事業の成立は困難であると判断し、収益価格は求めなかった。市場においては自用目 的の戸建住宅用地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取引する傾向 が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通 りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。区画整理事業施行地や中心 市街地の新規分譲地の住宅需要は堅調である が、旧来からの住宅地や郊外部では需要は弱 含み。 現時点では特段の地域要因の変動は見当たら ないが、生活利便性の高い立地にあり、一定 の需要が見込めることから地価は横ばいから 上昇へと転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％