令和7年1月15日　提出 淡路 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -9 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市下田字鍛治屋谷６７番４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 も見られる高台の住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 下田停 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 下田停南西方 290m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に空地も見られる区画整然とした高台の住宅地域で、今後も現状のまま推移するもの と思われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね淡路島内の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は島内の居住者が大半を占めるが、 島外からの転入者も見られる。淡路市では高齢化及び人口の減少が進んでいるが、阪神間から比較的近いことから、島 外からの需要もみられ、需給関係は概ね安定している。市場の中心となる価格帯は画地規模等により様々であるが、標 準地と同規模であれば５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地で、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。快 適性を重視する住宅地域であることから自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められる。よって、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淡路市では人口減少、老齢化が進んでいるが 、一方で、観光客は増加しており、地価は横 ばい乃至上昇傾向で推移した。 高台の区画整然とした住宅地域である。地域 要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％