令和7年1月15日　提出 淡路 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市塩尾字狸穴５１９番８５ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる高台の 住宅地域 北4m市道 水道 塩尾停 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 塩尾停北西方 260m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。造成の質がやや劣る古い開発団地内の地域 であるが、概ね適正水準とみられ、今後の地価は横這い程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね淡路島内の標準住宅地域。想定される需要者は圏域内に居住する一次取得者とみられる。開発後相当 期間経過した住宅団地内の地域で、周辺には空地も介在しており中古物件も含めて供給は少なくない。一方、実需は造 成内容の古型化等により市場での選好度がやや劣る地域ではあるが、近時の取引状況から地価は底打ちしたとみられる 。当該市場の状態から中心となる価格帯の指摘は困難であるが、土地は１２０㎡程度で３５０万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、その地域性から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念 した。近隣地域は、小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格 を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格 である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元のほか島外からの転入需要もある等から 市内の地価の下落幅は総じて縮小し、地価が 底打ちする地域や上昇に転じた地域もみられ た。 上記のとおり造成の質がやや劣る地域である が、概ね実需に見合った水準とみられ地価は 横這い程度で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％