令和7年1月15日　提出 朝来 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝来 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝来市和田山町東谷字申子田１３３番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既存住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 和田山 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 和田山駅西方 320m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として成熟しており、今後も現況類似の状況で推移すると予測する。既成住宅地域であるが、駅徒歩圏 かつ枚田小学校区に位置することから相応の需要が認められ、地価は比較的安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝来市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は 少ない。同一需給圏内においては、土地区画整理された地域や利便性良好な郊外の新興住宅地域を筆頭に需要が集約さ れつつあるが、標準地の存する地域も駅徒歩圏で枚田小学校区に位置することから相応の需要が認められる。当該地域 の需要の中心価格帯は、土地で６００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場におい ては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市 場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意の 上、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝来 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を上回り、有 効需要は減少している。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％