令和7年1月15日　提出 朝来 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝来 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝来市和田山町枚田字庄ノ田６５７番１３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m私道 水道、下水 和田山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 和田山駅南方 1.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において分譲開発が活発なため住宅地域として更に熟成を深めていくものと予測する。よって、価格形 成要因を反映して地価も安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝来市及び周辺市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入者 は少ない。市内中心部において分譲開発による供給が見受けられ、需給は安定的であるが、郊外の開発時期が古い住宅 団地や旧町の市街地及び集落内の既成住宅地の需給は弱含みが継続している。近隣地域及び周辺地域において需要の中 心となる価格帯は、土地で６００～８００万円前後、新築の戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は戸建住宅地域内に位置し、後述する通り画地条件から市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため 収益還元法の適用は断念した。近隣地域及び周辺地域においては利便性や快適性を指標とする自己使用目的の取引が支 配的であり、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。 よって、比準価格を採用し、前年からの各変動要因を十分に分析の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝来市における直近の取引件数は微増である が、新設住宅着工戸数は減少傾向である。市 内中心部とそれ以外の地域で地価の二極化が 進行している。 地域要因に特段の変動はない。なお、校区内 の児童数は近年減少傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％