鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
南あわじ 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南あわじ 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　山本　昌生

TEL.

鑑定評価額

5,880,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南あわじ市福良字弐丁目乙８７番				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域	北6.4m市道	水道、下水	福良停 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

福良停北西方

530m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の個人商店を主とする近隣商業地域である。地域要因に特別の変動がなく、当分は現状で推移すると考える
。背後人口の減少と高齢化率の上昇で、店舗用地に対する需要がなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南あわじ市を中心とする淡路島内の既成の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する事業者や
個人事業主が中心である。周辺地域の背後人口の減少や高齢化率の上昇等が原因で、個人商店等の閉店が見られ、当該
地域の土地需要は弱含みで推移している。取引が成立しても、取引内容に特殊な事情や個別性を有する取引が多く、地
域の取引価格の中心価格帯を見いだすことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的類似性又は用途的類似性のある事例に基づき、市場を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸
事例の検討による査定賃料に基づく収益性を反映した価格である。近隣地域は自用目的が中心の商業地域であり、需要
者は市場における価格動向をより重視する傾向にある。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収
益性を反映した収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[158.6]

[100.0]
100

32,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

淡路島内の景気低迷に加え、高齢化や人口の
減少等によって、土地の需要は弱く、地価は
下落で推移している。特に島の西浦側の地価
下落幅が大きい。

背後人口の減少及び高齢化率の上昇で、衰退
傾向にある商業地域である。地域要因に変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

南あわじ 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ４０７国 -58	南あわじ市		建付地	（　）	不整形	南6.4m市道、北1.8m、二方路		（都） (70,200)
b	ＤＳ４０７国 -45	南あわじ市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.7m市道、南東1.5m、角地		（都） (70,200)
c	ＹＭ４０７Ｙ -32	南あわじ市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、北東1m、南東1m、三方路		（都） (70,200)
d	ＹＭ４０７Ｙ -34	南あわじ市		底地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	ＭＳ４０７国 -26	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		（都） (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,499	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	33,631	100 [ 100.0]	33,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,600
b	(　 ) 21,086	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	29,646	100 [ 89.0]	33,310		33,300
c	(　 ) 29,564	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,209	100 [ 88.1]	33,154		33,200
d	(　 11,734) 23,468	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,456	100 [ 74.2]	32,960		33,000
e	(　 ) 34,264	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,538	100 [ 101.0]	34,196		34,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,300 円／㎡]

南あわじ 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,730,905	530,160	2,200,745	2,095,600	105,145	（　0.9753） 102,548	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,501,171 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南あわじ 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	8.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階ファミリータイプ・２ＤＫ（平均専有面積約４７㎡）２戸を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	1,429	127,500	3.0	382,500
							2.0	255,000
2～ 2	住宅	105.00	90.0	94.50	1,238	117,000	1.0	117,000
							1.0	117,000
～

～

～

計		210.00	87.5	183.75		244,500		499,500
								372,000

⑨年額支払賃料	244,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,934,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 183.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,934,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,640,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	499,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 372,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,730,905 円　　　　（　 15,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,494 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南あわじ 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	31,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,360 円	2,934,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,160 円　（　　　　　　 2,929 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,095,600 円（　　　　　 11,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,730,905 円
②総費用	530,160 円
③純収益　①－②	2,200,745 円
④建物等に帰属する純収益	2,095,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,501,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南あわじ 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南あわじ市福良字弐丁目乙８７番	1410005381264-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
南あわじ 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南あわじ 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　柳川　浩一

TEL.

鑑定評価額

5,850,000 円

１㎡当たりの価格

32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南あわじ市福良字弐丁目乙８７番				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域	北6.4m市道	水道、下水	福良停 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

福良停北西方

530m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域として成熟しており、将来も現状を維持するものと予測した。今後
の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南あわじ市を中心にその周辺市町も含む淡路島全域の商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人
事業者が大半である。当地域は小規模の店舗併用住宅、一般住宅等が混在する古くからの既成商業地域で、昨今商業の
中心がロードサイド型大型店舗へと移行するに従い、繁華性が低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱
い。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗が多い商業地域で、収益物件は少なく賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地で取引は少ないが、自用目的が
大半で、収益目的は少ない。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、市場参加者との適合性の観点からも現実
の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[159.7]

[100.0]
100

32,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているものの、やや
足踏みしている。南あわじ市の人口は減少傾
向で推移しており、不動産取引市場もまた低
調である。

小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域
として、地域要因に変動はないものの、地価
は下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

南あわじ 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ４０７国 -58	南あわじ市		建付地	（　）	不整形	南6.4m市道、北1.8m、二方路		（都） (70,200)
b	ＤＳ４０７国 -45	南あわじ市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.7m市道、南東1.5m、角地		（都） (70,200)
c	ＡＨ４０７国 -32	洲本市		更地	（　）	不整形	東7m県道、中間画地		都計外
d	ＹＫ４０７国 -45	南あわじ市		建付地	（　）	長方形	北西19m国道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,499	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	33,631	100 [ 100.0]	33,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,600
b	(　 ) 21,086	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	29,646	100 [ 93.0]	31,877		31,900
c	(　 ) 32,062	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	33,412	100 [ 96.9]	34,481		34,500
d	(　 ) 45,433	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,206	100 [ 132.6]	34,092		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

南あわじ 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,741,029	530,582	2,210,447	2,095,600	114,847	（　0.9753） 112,010	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,731,951 円　　　　（　 15,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南あわじ 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	8.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸、２Ｆ住宅平均専有面積約４７㎡（２ＤＫ）の店舗付共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	1,447	129,145	3.0	387,435
							2.0	258,290
2～ 2	住宅	105.00	90.0	94.50	1,230	116,235	1.0	116,235
							1.0	116,235
～

～

～

計		210.00	87.5	183.75		245,380		503,670
								374,525

⑨年額支払賃料	245,380 円　×　12ヶ月　＝　 2,944,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 183.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,944,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,650,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	503,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,525 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 86,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,741,029 円　　　　（　 15,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,512 円/㎡　月額支払賃料（　 1,447 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南あわじ 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	31,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,782 円	2,944,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,582 円　（　　　　　　 2,931 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,095,600 円（　　　　　 11,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,741,029 円
②総費用	530,582 円
③純収益　①－②	2,210,447 円
④建物等に帰属する純収益	2,095,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,731,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南あわじ 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南あわじ市福良字弐丁目乙８７番	1410005381264-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考