令和7年1月15日　提出 南あわじ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -6 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市賀集福井字弐本木２番１６ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5m私道 水道、下水 賀集地区公民館前停近 接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 賀集地区公民館前停近 接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少及び高 齢化等もあるが、価格水準等から今後地価は横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南あわじ市一帯の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほ とんどを占める。一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、地域的には新規供給は少ない。住宅建設は弱含ん でいるものの、周辺には公共施設も多く、生活利便性も比較的良好であり、地価は横這いで推移している。規模等によ り取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域内に存しており、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。賃貸 市場が未成熟で、賃貸事例等の資料の収集が著しく困難であるため、収益価格は試算しなかった。住環境及び生活利便 性等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判 断の適否等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は共に高く、政策に よる移住者増加は期待薄。島内の景気回復は 未だ見られず地場産業の低迷等により需要は 低調な状態。 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で あり、新規供給も少ない。実需等を反映して 、地価は横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％