鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
兵庫丹波 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　佐伯　志朗

TEL.

鑑定評価額

9,060,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市氷上町大崎２５２番１１				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	事務所Ｓ1	事務所、店舗等が見られる路線商業地域	北西16m国道	水道、下水	石生 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

石生駅北方

1.2km

法令

規制

（都）
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗等が点在する地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。商業集積度も低く地価
水準は軟調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね丹波市を中心に周辺市町を含む商業性を有する地域に属する圏域。需要者の中心は販売、サービス業
などを営む業者が中心である。地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進んでいる。しかし中心市街地
等の立地の良い商業地は、店舗の退出があっても新たな出店も多い。ただ土地の取得による出店は少なく賃貸形式が主
で、需要の中心となる価格帯も特には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはとんど無く自用目的の取引が主で
あり、比準価格を重視し収益価格は参考として鑑定評価額を決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均
衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[131.5]

[100.0]
100

19,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済、環境、人口などの変動による影響の内
容や程度は地域によってそれぞれの様相を呈
しているが、従来からの動向に急激な変化は
見られない。

地方郊外の幹線道路沿いに位置するが商業集
積度は低く、地域要因に特に変動はないが、
軟調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０７Ｙ -69	丹波市		更地	（　）	正方形	東7.8m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＩＴ５０７国 -46	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＴＹ５０７国 -56	丹波市		底地	（　）	ほぼ正方形	東8m県道、北4m、角地		（都） (70,200)
d	ＴＹ５０７国 -57	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	ＴＹ５０７国 -58	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、南東3.3m、二方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,503	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,437	100 [ 83.5]	19,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,700
b	(　 ) 18,207	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,262	100 [ 93.1]	19,615		19,600
c	(　 10,101) 20,202	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	19,574	100 [ 97.9]	19,994		20,000
d	(　 ) 11,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	12,007	100 [ 62.0]	19,366		19,400
e	(　 ) 13,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	15,007	100 [ 77.0]	19,490		19,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

兵庫丹波 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,389,690	813,892	3,575,798	3,358,350	217,448	（　0.9709） 211,120	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,798,182 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	462 ㎡	22.6 m x 18.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階フロアー貸し事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段としたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	100.0	150.00	1,411	211,650	5.0	1,058,250
							3.0	634,950
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,100	165,000	5.0	825,000
							3.0	495,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		376,650		1,883,250
								1,129,950

⑨年額支払賃料	376,650 円　×　12ヶ月　＝　 4,519,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,519,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,158,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,883,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,129,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 214,148 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,389,690 円　　　　（　 9,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,411 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,600 円	43,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	180,792 円	4,519,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,300 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,892 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,358,350 円（　　　　　 7,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,389,690 円
②総費用	813,892 円
③純収益　①－②	3,575,798 円
④建物等に帰属する純収益	3,358,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,798,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

兵庫丹波 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丹波市氷上町大崎２５２番１１	1405000257245-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
兵庫丹波 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　野島　準一

TEL.

鑑定評価額

9,060,000 円

１㎡当たりの価格

19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市氷上町大崎２５２番１１				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	事務所Ｓ1	事務所、店舗等が見られる路線商業地域	北西16m国道	水道、下水	石生 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

石生駅北方

1.2km

法令

規制

（都）
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

事務所、店舗等が点在する郊外幹線道路沿いの商業地域で、介在する農地等の低位・未利用地は多いが、当面商
業集積が進む状況にはなく当分現状維持と予測する。地価は引き続き下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、丹波市及び隣接市町内の幹線道路沿いを主とする商業地域。需要者の中心は、地縁性のある地元事業者
等とみられる。目立った集客施設がない郊外路線沿いの地域で商況は冴えず、新たな出店機会は限られるため需要は低
迷している。一方、供給はほぼ既存の画地であるが、路線に介在する低位・未利用地は多く過剰気味にあると思われる
。したがって、取引自体は少なく中心となる価格帯を形成する状況にはない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内の利用状況を勘案のうえ低層事務所を想定し収益価格を求めたが、地域の現状から賃貸需要は極めて弱いとみら
れ同価格は説得性を欠く結果といえる。そこで、自用目的での取引がより現実的と判断できる地域の実情を考量し、商
業地域ではあるが収益価格は参考程度に留めた。以上から本件においては比準価格を採用することとし、代表標準地と
の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[131.5]

[100.0]
100

19,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新規出店がみられる国道１７６号バイパス沿
い等の一部エリア以外は取引が稀で、引き合
いも少ない状況にあり市内の地価は総じて弱
含みとみられた。

商業集積の低い路線沿いの地域で、当面商況
の改善は見込めず地価は引き続き下落した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０７Ｙ -69	丹波市		更地	（　）	正方形	東7.8m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＩＴ５０７国 -46	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＴＹ５０７国 -50	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、北5m、二方路		（都） (80,200)
d	ＴＹ５０７国 -56	丹波市		底地	（　）	ほぼ正方形	東8m県道、北4m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,503	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,437	100 [ 83.5]	19,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,700
b	(　 ) 18,207	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,262	100 [ 94.1]	19,407		19,400
c	(　 ) 10,217	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	13,035	100 [ 65.8]	19,810		19,800
d	(　 10,101) 20,202	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	19,574	100 [ 99.9]	19,594		19,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,600 円／㎡]

兵庫丹波 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,375,705	848,816	3,526,889	3,312,450	214,439	（　0.9709） 208,199	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,731,795 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	462 ㎡	22.6 m x 18.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しを想定。周辺環境に適合した想定で容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	100.0	150.00	1,383	207,450	5.0	1,037,250
							3.0	622,350
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,120	168,000	5.0	840,000
							3.0	504,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		375,450		1,877,250
								1,126,350

⑨年額支払賃料	375,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,505,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,505,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,144,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,877,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,126,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 213,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,375,705 円　　　　（　 9,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,216 円	4,505,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,100 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 848,816 円　（　　　　　　 1,837 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,312,450 円（　　　　　 7,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,375,705 円
②総費用	848,816 円
③純収益　①－②	3,526,889 円
④建物等に帰属する純収益	3,312,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,731,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

兵庫丹波 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丹波市氷上町大崎２５２番１１	1405000257245-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考