令和7年1月15日　提出 兵庫丹波 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市市島町中竹田字安下９２６番 ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 北東4.1m市道、南東側道 水道、下水 丹波竹田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．１ｍ　市道 交通 施設 丹波竹田駅南西方 950m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅が多い山間の既成住宅地域であり、ここ当分の間はほぼ現状を維持しつつも、地域の実情を 反映した需要の低迷等に伴い、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及びやや広域的な周辺市町内の住宅地域と判定した。主な需要 者は圏域内の居住者、地縁者等が大半を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は農家集落に存し、地 縁的選好性等に基づき需要が偏る傾向があるうえ、少子高齢化の影響等を受け需要は低調であり、地価も下落傾向にあ る。取引件数が少なく、画地規模等もまちまちであるため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟で近隣地域等では共同住宅の想定は現実的でなく、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域では ないと判断した為、収益還元法は非適用とした。一方、取引市場では自己使用目的の取引が大半で、市場参加者は居住 の快適性等を重視し、取引価格を指標として意思決定を行うものと思料される為、比準価格は規範性が高いと判断した 。従って本件では、比準価格を採用して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [148.3] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丹波市は総人口の減少率、高齢化率ともに県 平均を上回っている。取引価格は下落傾向、 取引件数は近年概ね横ばい傾向で推移してい る。 近隣地域は農家住宅が多い国道背後の既成住 宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％