別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
兵庫丹波 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
兵庫丹波 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外
 ②地積
　(㎡)		 540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に店舗等も
見られる県道沿いの
住宅地域		 南8.3m県道 水道、下水 柏原

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．３ｍ県道 交通

施設		 柏原駅西方

3.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因がないので、県道沿いの旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進
展等を背景に、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市内のＪＲ福知山線沿線等の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁故
者等による地元需要でほぼ完結しており、圏域外からの転入はごく稀である。旧来の住宅地域で、少子高齢化の進展や
地域経済の不振等を背景に住宅需要は減退基調が続いている。土地の取引自体が少ないうえ、取引される価格は規模等
により一様ではないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から遠い旧来の集落地域で、貸家に対する需要が乏しく賃貸住宅の想定が困難であるので、収益価格は試算し
ない。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事
例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　丹波篠山 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,200 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 18,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境に持ち直しの機運もあるが、
特に旧来の集落地域では少子高齢化の進展や
人口の流出等が深刻で、不動産市場は低迷し
ている。

街路条件は良いが、最寄り駅からは遠く、地
縁的性格の強い需要で支えられている旧来の
住宅地域であり、宅地需要は依然、先細り傾
向をぬぐえない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 兵庫丹波 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＪ５０７
国
-16		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ＮＪ５０７
国
-45		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.8m市道、
東3m、二方路
（都） 

(70,200)
c ＴＹ５０７
国
-56		 丹波市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m県道、
北4m、角地
（都） 

(70,200)
d ＩＴ５０７
Ｙ
-65		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.7m道路、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ＩＴ５０７
Ｙ
-69		 丹波市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東7.8m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,816  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,721 		 100
[ 127.8]
18,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,600 
b (　           ) 
23,209  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
28,580 		 100
[ 151.5]
18,865 
18,900 
c (　     10,101) 
20,202  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,574 		 100
[ 107.8]
18,158 
18,200 
d (　           ) 
15,464  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,263 		 100
[  79.9]
19,103 
19,100 
e (　           ) 
16,503  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,437 		 100
[  89.2]
18,427 
18,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,600 円／㎡]  



兵庫丹波 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街地や最寄り駅から遠い住宅地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要を想定することが困難であ
るため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 兵庫丹波 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番３
 1405000327624-0000
2 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番４
 1405000310012-0000
3 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番９
 1405010029284-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
兵庫丹波 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
兵庫丹波 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外
 ②地積
　(㎡)		 540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に店舗等も
見られる県道沿いの
住宅地域		 南8.3m県道 水道、下水 柏原

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．３ｍ　県道 交通

施設		 柏原駅西方

3.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中心市街地から離れた既成住宅地域に存し、当面は現状を維持して推移するものと見込まれ、地域経
済の低迷や少子高齢化の影響等から、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及びやや広域的な周辺市町内の住宅地域と判定した。主な需要
者は同一需給圏域内の居住者、地縁者等が大半を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。地域経済の停滞や少子
高齢化の影響等により、需要は依然として弱含みである。取引件数が少なく、画地規模等もまちまちであるため、需要
の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例のうち、重視した査定価格は主として自用目的に係るもので、比準価格は市場性を反映した実証的な
価格であり、その規範性は高い。一方、近隣地域は集落的色彩を有する住宅地域で、賃貸需要が乏しくその市場が未成
熟で、収益性の見込める建物想定も困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件では、規範性が高
いと判断した比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　丹波篠山 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,200 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 18,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 丹波市は総人口の減少率、高齢化率ともに県
平均を上回っている。取引価格は下落傾向、
取引件数は近年概ね横ばい傾向で推移してい
る。

近隣地域は市街地縁辺部の県道沿いの既成住
宅地域であり、地域要因に特段の変動は見受
けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 兵庫丹波 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０７
Ｙ
-68		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ＮＪ５０７
国
-16		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＮＪ５０７
国
-45		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.8m市道、
東3m、二方路
（都） 

(70,200)
d ＴＹ５０７
国
-21		 丹波市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
東5m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
22,926 		 100
[ 124.1]
18,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,500 
b (　           ) 
23,816  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,721 		 100
[ 127.8]
18,561 
18,600 
c (　           ) 
23,209  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
28,580 		 100
[ 151.5]
18,865 
18,900 
d (　           ) 
10,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  58.4]
17,610 		 100
[  93.8]
18,774 
18,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -41.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,600 円／㎡]  



兵庫丹波 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は住宅の中に店舗等も見られる県道沿いの旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、共同住宅
等の想定に適さず、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域ではないと判断したので、収益還元法は非適用
とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 兵庫丹波 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番３
 1405000327624-0000
2 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番４
 1405000310012-0000
3 　丹波市柏原町北山字中尻２７０番９
 1405010029284-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考