別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市大沢２丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店、飲食店等が
見られる駅前の路線
商業地域		 南西23m国道、背面道 水道、下水 篠山口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 篠山口駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の飲食店や物販店のほか青空駐車場も多く見られる路線商業地域で、地域環境に変動要因はなく今後も現況
を維持するものと判断する。交通量が多く一定の繁華性があるため、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域と判断。ＪＲ篠山口駅前の路線商業地域にあり、国道に面するこ
とから交通量が多く一定の繁華性が認められる。需要者は地元事業者を中心に全国展開の法人も見られる。低層店舗用
地のほかＪＲ線利用者を対象とした駐車場も有効な土地活用とされており、売り物件は少ない状態が続く。取引には個
別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内で最も繁華性の高い駅前の路線商業地域に存し、飲食店や物販店等が見られるが自用目的の建物が多いため賃貸市
場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引
事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[103.0]		 100
[178.7]		 [102.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向。ＪＲ篠山口駅周辺の住宅地
や商業地の需要は堅調で地価は上昇、郊外は
弱い。近年は移住者が増加しており観光産業
の期待も大きい。

ＪＲ篠山口駅至近の路線商業地域で、路線が
短く希少性より一定の繁華性を維持している
。全国展開の店舗のほか事業所や駐車場も見
られ需要は安定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +98.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ５０７
国
-11		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b ＩＴ５０７
Ｙ
-56		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m県道、
南西4.5m、
角地
（都） 

(70,200)
c ＩＴ５０７
Ｙ
-53		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ＳＲ５０７
Ｙ
-94		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m県道、
南西4m、
二方路
２住居

(60,200)
e ＳＲ５０７
Ｙ
-71		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m県道、
北西6m、
北東3.5m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
50,567 		 100
[  71.5]
70,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
72,100 
b (　           ) 
56,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
55,025 		 100
[  78.0]
70,545 
72,000 
c (　           ) 
37,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
44,026 		 100
[  62.4]
70,554 
72,000 
d (　           ) 
60,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
67,146 		 100
[  95.5]
70,310 
71,700 
e (　           ) 
89,207  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
87,037 		 100
[ 122.2]
71,225 
72,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,100 円／㎡]  



丹波篠山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,473,280 
1,603,652 
6,869,628 
5,664,880 
1,204,748 		 （　0.9519）
1,146,800 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,669,767 円　　　　（　     36,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     26.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗はフロア貸し、２階：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積５５㎡、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,965 
432,300 		 5.0  2,161,500 
3.0  1,296,900 

 2～ 2		 住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,330 
292,600 		 1.0  292,600 
2.0  585,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

724,900 		 2,454,100 
1,882,100 
⑨年額支払賃料        724,900 円　×　12ヶ月　＝　       8,698,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,698,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,089,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,454,100 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,882,100 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         360,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,473,280 円　　　　（　        11,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,074 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 419,000 円  　　　　     83,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 347,952 円  　　　        8,698,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      586,600 円  　　　　     83,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,603,652 円　（　　　　　　         2,221 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,664,880 円  
（　　　　　         7,846 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,473,280 円      
②総費用 1,603,652 円      
③純収益　①－② 6,869,628 円      
④建物等に帰属する純収益 5,664,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,146,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,669,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市大沢二丁目５番２
 1404000104591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市大沢２丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店、飲食店等が
見られる駅前の路線
商業地域		 南西23m国道、背面道 水道、下水 篠山口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 篠山口駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が施行された駅に近い国道沿いの路線商業地域で、市内最高位の地位を維持しつつ現状のまま
推移するものと見込まれる。地価は当面、底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ２階建程度の店舗・住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね丹波篠山市及び隣接市内のＪＲ福知山線の駅前または幹線道路沿いの商業地域。需要者は、丹波篠
山市を中心とした地元の事業者のほか、広域レベルで事業展開する企業の参入も見られる。地元経済の停滞や背後地人
口の少子高齢化等を背景に商況は伸び悩んでいるが、兵庫丹波地域内ではほぼ最高位の立地環境を維持している。取引
される価格は規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 沿道サービス店舗が見られる商業地域で、自用の店舗や事業所が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に求められ、相対的に信頼性が劣る。したがって、収益性を重視した地価形成がなされていると
までは言えない状況下にあることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を勘案して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[103.0]		 100
[179.7]		 [102.0]
100		 70,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光業を除き地域経済は伸び悩んでおり、大
型店や専門量販店への顧客集中が顕著で、旧
来の商店街や幹線道路沿いでは商況の明暗が
分かれる。

駅に近い国道沿いで、背後地域では依然駐車
場としての土地利用が残るが、徐々に宅地転
換も進んでおり、圏域内での地位を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +99.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ５０７
国
-11		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b ＩＴ５０７
Ｙ
-56		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m県道、
南西4.5m、
角地
（都） 

(70,200)
c ＩＴ５０７
Ｙ
-53		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.2m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ＳＧ５０７
Ｙ
-68		 三田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ＳＧ５０７
Ｙ
-81		 三田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西28m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
50,567 		 100
[  72.4]
69,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
56,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
55,025 		 100
[  77.2]
71,276 
72,700 
c (　           ) 
37,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
44,026 		 100
[  64.7]
68,046 
69,400 
d (　           ) 
116,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,718 		 100
[ 170.4]
70,844 
72,300 
e (　           ) 
120,399  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
128,345 		 100
[ 188.2]
68,196 
69,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　+103.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　+115.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,200 円／㎡]  



丹波篠山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,570,984 
1,604,572 
6,966,412 
5,631,080 
1,335,332 		 （　0.9519）
1,271,103 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,560,535 円　　　　（　     40,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     26.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は区分された専用面積平均５５㎡程度の２ＬＤＫのファミリータイプ。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,970 
433,400 		 5.0  2,167,000 
3.0  1,300,200 

 2～ 2		 住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,400 
308,000 		 1.0  308,000 
2.0  616,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

741,400 		 2,475,000 
1,916,200 
⑨年額支払賃料        741,400 円　×　12ヶ月　＝　       8,896,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,896,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       711,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,185,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,475,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,916,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         363,158 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,570,984 円　　　　（　        11,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,500 円  　　　　     83,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,872 円  　　　        8,896,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,100 円  　　　　     83,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,572 円　（　　　　　　         2,222 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,631,080 円  
（　　　　　         7,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,570,984 円      
②総費用 1,604,572 円      
③純収益　①－② 6,966,412 円      
④建物等に帰属する純収益 5,631,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,335,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,271,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,560,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市大沢二丁目５番２
 1404000104591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考