別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三田 5-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　佐伯　志朗   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三田市中央町６３番１外
｢中央町９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

2.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北18m県道、西側道 水道、ガス、下水 三田

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   7.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 三田駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。需要の高まりに
支えられ地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね三田市を中心に周辺市町を含む商業性を有する地域に属する圏域。需要者の中心は販売、サービス業
などを営む業者が中心である。地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進んでいる。しかし中心市街地
等の立地の良い商業地は、店舗の退出があっても新たな出店も多い。ただ土地の取得による出店は少なく賃貸形式が主
で、需要の中心となる価格帯も特には見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはとんど無く自用目的の取引が主で
あり、比準価格を重視し収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。なおこれは単価と総額の観点からも妥当性を有
するものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済、環境、人口などの変動による影響の内
容や程度は地域によってそれぞれの様相を呈
しているが、従来からの動向に急激な変化は
見られない。

中心市街地に位置する商業地域で、駅前の再
開発事業も進み、上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０７
国
-28		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
南東6.2m、
北東5.5m、
北西6.8m、
四方路
２住居

(60,200)
b ０２１０７
国
-40		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東14m県道、
北西8m、角地
１住居

(70,200)
c ＳＧ５０７
Ｙ
-64		 三田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.4m市道
、中間画地
商業

(80,264)
d ０８１０７
国
-11		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ＴＹ５０７
Ｙ
-67		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.5m市
道、中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,309  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
150,553 		 100
[  59.6]
252,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
178,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
182,891 		 100
[  69.5]
263,153 
271,000 
c (　           ) 
163,004  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,264 		 100
[  62.4]
266,449 
274,000 
d (　           ) 
241,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
248,016 		 100
[  89.1]
278,357 
287,000 
e (　           ) 
214,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
227,985 		 100
[  87.3]
261,151 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



三田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,348,636 
2,102,629 
7,246,007 
6,106,240 
1,139,767 		 （　0.9519）
1,084,944 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,231,256 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.00 Ｓ5 419.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡     16.8 m x    7.3 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２～５階は事務所の部分貸し。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分を有する標準的な仕様とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
83.10 
75.8 
62.99 
3,533 
222,544 		 5.0  1,112,720 
3.0  667,632 

 2～ 2		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
2,600 
163,800 		 5.0  819,000 
3.0  491,400 

 3～ 5		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
2,200 
138,600 		 5.0  693,000 
3.0  415,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.10 
75.2 
314.99 

802,144 		 4,010,720 
2,406,432 
⑨年額支払賃料        802,144 円　×　12ヶ月　＝　       9,625,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,625,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       770,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,855,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,010,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,406,432 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         456,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,348,636 円　　　　（　        73,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,533 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　     92,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 385,029 円  　　　        9,625,728　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      788,800 円  　　　　     92,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,800 円  　　　　     92,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,800 円  　　　　     92,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,102,629 円　（　　　　　　        16,427 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　     419.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,106,240 円  
（　　　　　        47,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,348,636 円      
②総費用 2,102,629 円      
③純収益　①－② 7,246,007 円      
④建物等に帰属する純収益 6,106,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,139,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,231,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三田市中央町６３番１
 1415000159074-0000
2 　三田市中央町６４番１
 1415000159076-0000
3 　三田市中央町６５番１
 1415000159079-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三田 5-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三田市中央町６３番１外
｢中央町９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

2.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北18m県道、西側道 水道、ガス、下水 三田

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   7.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 三田駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の飲食店や物販店を中心とする駅前商業地域で集積性は高い。再開発事業が進捗中で環境の整備が進み、
周辺人口の増加が期待される。繁華性は市内で一番高い地域で、今後も地価の上昇は継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三田市内の商業地域のほか、北摂・阪神地区内の商業地域と判断。繁華性の高いＪＲ三田駅前にあり、主
な需要者は地元の事業者のほか全国展開の法人も考えられる。再開発事業により商業施設やホテルの整備が完了し、現
在は高層マンションの建築が進んでおり事業拡張を求め需要は増加している。今後は商業地としての熟成度の更なる高
まりが期待される。中心価格帯は画地規模や形状、取引事情等により多少の差異はあるものの安定して上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い駅前商業地域に存し、小売店舗、飲食店舗等が見られるが自用目的の建物が多いため賃貸市場の熟成度は
低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求
めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少。ＪＲ三田駅前整備事業では高層
マンションの建設が進む。周辺の商業地や住
宅地の価格は上昇、郊外は弱い。


ＪＲ三田駅前整備事業が進み、市の中心商業
地として整備が進む。高層マンション建築に
より周辺の人口が増加し、更なる繁華性の向
上が期待できる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＧ５０７
Ｙ
-64		 三田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.4m市道
、中間画地
商業

(80,264)
b ＤＳ４０７
国
-13		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＭＭ４０７
国
-26		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ０２１０７
国
-4		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,004  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,264 		 100
[  61.6]
269,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
323,560  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
336,502 		 100
[ 124.5]
270,283 
278,000 
c (　           ) 
192,743  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,369 		 100
[  72.8]
271,111 
279,000 
d (　           ) 
209,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
212,153 		 100
[  78.0]
271,991 
280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



三田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,899,108 
2,179,126 
7,719,982 
6,563,960 
1,156,022 		 （　0.9519）
1,100,417 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,591,093 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.00 Ｓ5 419.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡     16.8 m x    7.3 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～５階は事務所の部分貸し。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.10 
75.8 
62.99 
3,732 
235,079 		 5.0  1,175,395 
3.0  705,237 

 2～ 2		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
2,710 
170,730 		 5.0  853,650 
3.0  512,190 

 3～ 5		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
2,205 
138,915 		 5.0  694,575 
3.0  416,745 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.10 
75.2 
314.99 

822,554 		 4,112,770 
2,467,662 
⑨年額支払賃料        822,554 円　×　12ヶ月　＝　       9,870,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,870,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,377,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,112,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,467,662 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         482,921 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,899,108 円　　　　（　        77,337 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,732 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 485,500 円  　　　　     97,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 394,826 円  　　　        9,870,648　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      825,300 円  　　　　     97,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,100 円  　　　　     97,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,100 円  　　　　     97,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,179,126 円　（　　　　　　        17,024 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     419.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,563,960 円  
（　　　　　        51,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,899,108 円      
②総費用 2,179,126 円      
③純収益　①－② 7,719,982 円      
④建物等に帰属する純収益 6,563,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,156,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,100,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,591,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三田市中央町６３番１
 1415000159074-0000
2 　三田市中央町６４番１
 1415000159076-0000
3 　三田市中央町６５番１
 1415000159079-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考