令和7年1月15日　提出 三田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -15 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市長坂字五月田２４番 ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る、農地に囲まれた 住宅地域 南西4m市道 水道、下水 広野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 広野駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、主として農家住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も現在の居住環境が維持されていくものと 予測する。また、地価水準は、引き続き、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三田市及び周辺市内に位置する既成住宅地域乃至農家集落地域にわたる。主たる需要者は、当該地域に 何らかの地縁性を有する者が多く、圏外からの需要者は乏しい。調整区域内に位置する農家集落地域であるため、変化 に乏しく、前述の通り、地縁関係者を中心とした散発的な取引に留まる。なお、取引件数が少なく、かつ取引される価 格帯も規模等により様々であるため需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難 であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格 と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市では、市街地においては、おおむね堅 調な地価動向であるが、郊外においては、依 然として、下落傾向となっている。 市街化調整区域内の集落地域にあって、地域 要因の変動に乏しく、かつ、需要は散発的な ものに留まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％