令和7年1月15日　提出 三田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -11 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市けやき台４丁目２１番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ウッディタウン中央 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ウッディタウン中央駅 東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に戸建住宅が建ち並んだ住環境が良好な住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。当面は住宅地 域としての熟成度を増しつつ、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三田市及び隣接の西宮市北部や神戸市北区に形成された住宅団地にわたる。需要者は大阪や神戸に通勤、 通学するファミリー層が中心で、広域からの需要がある。同圏域よりも都心部に近いエリアでも住宅地の新規供給はあ るが、地価上昇が続いているため、相対的な割安感から需要は根強い。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は 、標準的な規模の土地で１，８００万円前後、新築建売は総額４，２００万円前後で、中古物件の流通も盛んである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見られず、賃貸市 場が十分に熟成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため、収益価 格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,600 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [110.0] [100.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市北部等の地価上昇が波及しつつあるが 、その影響は中心市街地及び住宅団地に限定 され、郊外では下落傾向に変化はなく、二極 化している。 街区や街路が整然とした住宅団地であり、建 替やリフォーム等による新陳代謝がおこなわ れながら、良好な住環境が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％