令和7年1月15日　提出 三田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市つつじが丘南２丁目３番１４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 相野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 相野駅西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市の中心部から離れた成熟した住宅団地で、格別の変動要因は認められないため、当面現状を維持す るものと予測する。郊外の住宅団地で利便性が劣り、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線及び公園都市線の沿線で、概ね三田市を中心とする住宅地域であ る。需要者の中心は、市内居住者が大半である。中規模戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、住人の高齢化の進行等 から住宅需要は弱含みである。土地は６００～７００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円の価 格帯が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された郊外の住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため収益価 格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的であり、利便性及び快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性のあ る取引事例より求めた比準価格をもって、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [128.6] [100.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。市内の良好な 不動産の需要は安定しているが、郊外の住宅 地域は人口減少等により需要は弱く地価は下 落傾向である。 郊外の住宅団地で高齢化が進み、利便性も劣 るため、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％