令和7年1月15日　提出 三田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目２２３７番８ ｢南が丘１－５３－１８｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 横山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　６ ．５ｍ市道　　　　 　　　　 交通 施設 横山駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の利便性の良い住宅地域で、今後も当該地域に影響を与える様な変動要因は見当たらず現状 を維持するものと思われる。やや閉塞感のある既成住宅地域であるが周辺地区と同様に継続して地価は上昇中。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三田市及び周辺市の住宅地域を範囲とする。主な需要者は圏内居住者の内、勤務先を市内や阪神地区 とする中所得者層である。街路条件がやや劣り、北側に隣接する区画整理された西山地区より見劣りするが、最寄り駅 や商業施設から比較的近く生活利便性は良い。周辺では売り出し物件が少なく、価格は緩やかな上昇が継続している。 中心価格帯は、土地は１２０㎡程度で８００万～１，０００万円、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり、土地価格に見合う 賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、規範性から主 に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,600 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [125.7] [100.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少。ＪＲ三田駅前整備事業では高層 マンションの建設が進む。周辺の商業地や住 宅地の価格は上昇、郊外は弱い。 地域要因に格別の変動はない。幹線道路背後 の街路条件がやや劣る既成住宅地域。周辺で 新規の宅地供給はないため安定した需要があ り地価は上昇中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％